Résilier un bail commercial : les options du locataire et du bailleur
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- Méthodologie juridique
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Comment mettre fin à un bail commercial ?
Réponse en bref
Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale avec un préavis de six mois ; le bailleur ne le peut qu'à l'échéance, en principe contre une indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime.
Points clés
- Faculté de résiliation triennale du preneur (article L. 145-4).
- Congé par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec avis de réception.
- Refus de renouvellement du bailleur : indemnité d'éviction sauf motif grave.
- La clause résolutoire suppose un commandement resté infructueux un mois.
Le congé triennal du locataire
Le preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance (article L. 145-4 du Code de commerce). Certains baux, notamment de plus de neuf ans ou portant sur des locaux monovalents, peuvent écarter cette faculté.
Le congé du bailleur
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, par un congé délivré six mois à l'avance. S'il refuse le renouvellement, il doit verser une indemnité d'éviction (article L. 145-14), sauf motif grave et légitime ou démolition d'un immeuble insalubre.
La clause résolutoire
En cas de manquement (loyers impayés, par exemple), la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (article L. 145-41). Le juge peut accorder des délais et suspendre ses effets.
La résiliation amiable
Les parties peuvent toujours convenir d'une résiliation anticipée ; un écrit précis sur la date de restitution des lieux et le sort du dépôt de garantie est indispensable.
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